经济观察报：物业行业成为社区治理基层支柱

发布日期：2022-07-15 18:33浏览次数：

在过去两年的疫情中，默默无闻的物业管理成为城镇社区“最后一百米”的见证者与服务者。由于物管行业在基层治理，以及在疫情防控中发挥的巨大作用，获得了社会的普遍认可，各地政府纷纷出台相关政策，推动物业管理全覆盖。

物业行业成为“社区治理基层支柱”

据中信证券通过贝壳网的底层小区公开数据调研，全国主要的24个一二线城市，物管覆盖率从2019年的78.8%上升至92.3%，增长60.2%。物业管理接近全覆盖。其中，品质化项目（物业费超过2元）总的市场份额（按照金额算）占比达到71%。

5月10日，国家住建部、邮政局办公室发文强调了给予物业服务企业必要的保障和支持。鼓励有条件的地区按照政府向物业服务企业购买公共服务的方式，给予物业服务企业一定补偿。

5月13日，北京市住建委跟进发文提出将住宅物业服务项目疫情防控工作纳入社区防控体系，切实保障一线物业服务从业人员必要的个人防护物品和消毒物资。

将物业行业定位为“社区治理基层支柱”，各级政府政策支持力度显著强化，对于社区治理在疫情防控、社区养老托幼、智慧社区建设、老旧小区改造等方面物业将成为重要的参与力量。

增值服务：小荷才露尖尖角

面向业主开展的社区增值服务领域，包括但不限于家装、社区养老、房产经纪、社区零售、团餐、社区旅游、社区传媒等，凭借高毛利、差异化突围等较大想象空间，被众多物业公司视为第二增长曲线及寻求突破的新方式。

50家物业公司2021年财报中，碧桂园服务的社区增值服务业务收入最高，为33.28亿元，其次是绿城服务（28.36亿元），世茂服务（25.13亿元），保利物业（23亿元）等。

29家上市物企公布了社区增值服务的毛利率，平均值约为43.15%，远高于基础物业管理。

尽管经历了整个房地产业到物业管理，三道红线、部分房企流动性风险，从2021年下半年开始，房地产波动开始向物业管理传导，上市股价及市值持续回落，经过洗牌及熨平之后，物业行业上市物企平均估值已经从34倍降至14倍。

有头部优质物管企业的示范效应，整个行业的创新及增值服务就不会寂寞，未来从在管规模、业态分布、业务结构、品牌和产品、经营效率等方面都有很大的提升空间。

随着房地产政策的持续宽松，普遍认为地产筑底回暖，但是，民企地产拿地恢复尚待时间，因此对于物业管理企业来说，一，独立的市场拓展能力，二，增值服务新场景开发，成为物企下半场的关键动作。

“长期主义”、精研产品，对于“客户需求”的突破性认知，才是未来物管企业能否再上层楼的核心点。

物业管理是一个既悠久，又年轻的行业，作为中国商品房市场的“售后”端，伴随着中国城镇化走过了二十年的辉煌；然而，当中国城镇化发展已至存量为主、增量为辅的阶段，物业管理以运营、服务、第三方拓展的“独立性”，稳步构建“美好生活”服务阵营，成为未来规模化与个性化兼具的必要条件。